Wat is een bedrijf in 2012 zonder Twitter en Facebook.
We doen als professioneel bedrijf natuurlijk mee.
Vind ons op Twitter via www.twitter.com/huizenpartner
En blijf lekker op de hoogte van alle Huizenpartner nieuwtjes en feiten, maar natuurlijk ook van het laatste belangrijke verkoopnieuws in alle media.
En volg ons op Facebook via www.facebook.com/huizenpartner:
Fijne Feestdagen en een geweldig Nieuwjaar!
Team Huizenpartner
woensdag 28 december 2011
NVM en Bouwend Nederland: volop kansen op woningmarkt
28 December 2012 Bron: ED
Vandaag publiceert het Eindhovens Dagblad een lang interview met Ger Hukker, voorzitter van de NVM, en Elco Brinkman, voorzitter van Bouwend Nederland. Hieronder een weergave van dat gesprek.
De daling van de huizenprijzen is weer aan het versnellen, het aantal huizenverkopen blijft dalen. Sinds het begin van de crisis in 2008 hebben vijftigduizend bouwvakkers naar ander werk moeten omkijken en makelaars ruilen hun statige pand in voor een goedkoper kantoor.
De vooruitzichten voor 2012 zijn even somber. Toch zijn er ook volop kansen, zeggen voorzitter "Het is de angst door overdrijving die de partijen op de woningmarkt in zijn greep houdt", zegt Brinkman.
Angst door overdrijving? Mensen zien de waarde van hun woning met de dag dalen, er wordt geen huis verkocht.
Brinkman: "Dat hele Europese debat lijkt langzamerhand wel beperkt tot de Nederlandse woningmarkt. Er is een beeld ontstaan dat wij een overmaat aan schulden hebben, maar dat is onzin. De totale hypotheekschuld bedraagt inderdaad 644 miljard euro, maar daar staat een woningwaarde van 1.100 miljard tegenover en ook nog al het spaargeld van mensen, het pensioenvermogen."
Hukker: "De woningmarkt is redelijk tot stilstand gekomen. Consumenten worstelen met vragen als krijg ik mijn financiering wel rond en kan ik mijn schulden wel betalen."
De Nederlandsche Bank waarschuwt vooral dat schulden geconcentreerd zijn bij één groep mensen, namelijk de jonge starters.
Hukker: "Starters hebben geen spaargeld. Als zij een huis kopen, moeten zij dus een groter bedrag lenen en zitten zij dieper in de schulden. Het is nooit anders geweest. Het enige dat is veranderd, is dat in het verleden de huizenprijs automatisch iets meer dan de inflatie steeg, dus na twee jaar was het onderpand al meer waard dan de hele hypothecaire lening. Doordat deze mensen geen hypotheek meer kunnen krijgen, hebben zij geen toegang tot de woningmarkt, want ze zijn te arm om te kopen en te rijk om te huren."
Brinkman: "Voor deze mensen ligt nog een hele markt open. Er moet veel meer gebouwd worden in het middensegment huur, met huren tussen de 650 en 950 euro per maand." Hukker: "Het is heel belangrijk dat er meer huurwoningen komen in het tussensegment. Daar kunnen zoveel mensen terecht die nu buiten de boot vallen."
Opmerkelijk pleidooi voor een makelaar: meer huurwoningen. Daar verdient u toch niets aan?
Hukker: "We moeten sowieso af van het idee dat huurders 'losers' zijn en alleen kopers het goed voor elkaar hebben." Brinkman: "Het gaat om de doorstroming. Als mensen in het middensegment een woning vinden, dan komt er aan de onderkant woonruimte vrij."
Hukker: "Het draait allemaal om doorstroming, maar dan moet je mensen de mogelijkheid daartoe geven." Brinkman: "Maar het moet voor institutionele beleggers als pensioenfondsen wel aantrekkelijk worden gemaakt om in die woningen te investeren. Dus dan moet er op de lange termijn een rendement van ongeveer 7 procent op gemaakt worden. Gemeenten zullen hun grondprijzen moeten verlagen en er mogen geen maatregelen genomen worden die de huizenprijs extra laten dalen."
Geen aanpak van de hypotheekrenteaftrek?
Hukker: "Iedere keer wordt weer iets geroepen. Dan is het de renteaftrek. De consument is zo langzamerhand het spoor bijster door al die plannetjes."
Brinkman: "Maar ook de banken moeten weer doen waar ze goed in zijn. Zij moeten weer hypotheken verstrekken. Als er geen krediet verstrekt wordt, kan niemand investeren. Dat is ook slecht voor de woningmarkt. Het is bijna niet mogelijk om je huis te vergroenen, te isoleren of te voorzien van zonnepanelen. Mensen krijgen die verbouwing niet rond bij de bank."
Hukker: "Zo dom dat een bank daar geen lening voor verstrekt. Een huis dat weinig energie verbruikt is zomaar tienduizend euro meer waard."
Wat wordt 2012 voor een jaar?
Brinkman: "Het wordt heel moeilijk voor de bouwbedrijven. We hebben afgelopen jaar de verlaging van de btw gehad, waardoor omzetten toenamen en er minder faillissementen waren. Maar we zien het aantal bedrijfsbeëindigingen nu snel stijgen en de omzetten dalen weer." Hukker: "Ik zie nog geen herstel op de woningmarkt."
Vandaag publiceert het Eindhovens Dagblad een lang interview met Ger Hukker, voorzitter van de NVM, en Elco Brinkman, voorzitter van Bouwend Nederland. Hieronder een weergave van dat gesprek.
De daling van de huizenprijzen is weer aan het versnellen, het aantal huizenverkopen blijft dalen. Sinds het begin van de crisis in 2008 hebben vijftigduizend bouwvakkers naar ander werk moeten omkijken en makelaars ruilen hun statige pand in voor een goedkoper kantoor.
De vooruitzichten voor 2012 zijn even somber. Toch zijn er ook volop kansen, zeggen voorzitter "Het is de angst door overdrijving die de partijen op de woningmarkt in zijn greep houdt", zegt Brinkman.
Angst door overdrijving? Mensen zien de waarde van hun woning met de dag dalen, er wordt geen huis verkocht.
Brinkman: "Dat hele Europese debat lijkt langzamerhand wel beperkt tot de Nederlandse woningmarkt. Er is een beeld ontstaan dat wij een overmaat aan schulden hebben, maar dat is onzin. De totale hypotheekschuld bedraagt inderdaad 644 miljard euro, maar daar staat een woningwaarde van 1.100 miljard tegenover en ook nog al het spaargeld van mensen, het pensioenvermogen."
Hukker: "De woningmarkt is redelijk tot stilstand gekomen. Consumenten worstelen met vragen als krijg ik mijn financiering wel rond en kan ik mijn schulden wel betalen."
De Nederlandsche Bank waarschuwt vooral dat schulden geconcentreerd zijn bij één groep mensen, namelijk de jonge starters.
Hukker: "Starters hebben geen spaargeld. Als zij een huis kopen, moeten zij dus een groter bedrag lenen en zitten zij dieper in de schulden. Het is nooit anders geweest. Het enige dat is veranderd, is dat in het verleden de huizenprijs automatisch iets meer dan de inflatie steeg, dus na twee jaar was het onderpand al meer waard dan de hele hypothecaire lening. Doordat deze mensen geen hypotheek meer kunnen krijgen, hebben zij geen toegang tot de woningmarkt, want ze zijn te arm om te kopen en te rijk om te huren."
Brinkman: "Voor deze mensen ligt nog een hele markt open. Er moet veel meer gebouwd worden in het middensegment huur, met huren tussen de 650 en 950 euro per maand." Hukker: "Het is heel belangrijk dat er meer huurwoningen komen in het tussensegment. Daar kunnen zoveel mensen terecht die nu buiten de boot vallen."
Opmerkelijk pleidooi voor een makelaar: meer huurwoningen. Daar verdient u toch niets aan?
Hukker: "We moeten sowieso af van het idee dat huurders 'losers' zijn en alleen kopers het goed voor elkaar hebben." Brinkman: "Het gaat om de doorstroming. Als mensen in het middensegment een woning vinden, dan komt er aan de onderkant woonruimte vrij."
Hukker: "Het draait allemaal om doorstroming, maar dan moet je mensen de mogelijkheid daartoe geven." Brinkman: "Maar het moet voor institutionele beleggers als pensioenfondsen wel aantrekkelijk worden gemaakt om in die woningen te investeren. Dus dan moet er op de lange termijn een rendement van ongeveer 7 procent op gemaakt worden. Gemeenten zullen hun grondprijzen moeten verlagen en er mogen geen maatregelen genomen worden die de huizenprijs extra laten dalen."
Geen aanpak van de hypotheekrenteaftrek?
Hukker: "Iedere keer wordt weer iets geroepen. Dan is het de renteaftrek. De consument is zo langzamerhand het spoor bijster door al die plannetjes."
Brinkman: "Maar ook de banken moeten weer doen waar ze goed in zijn. Zij moeten weer hypotheken verstrekken. Als er geen krediet verstrekt wordt, kan niemand investeren. Dat is ook slecht voor de woningmarkt. Het is bijna niet mogelijk om je huis te vergroenen, te isoleren of te voorzien van zonnepanelen. Mensen krijgen die verbouwing niet rond bij de bank."
Hukker: "Zo dom dat een bank daar geen lening voor verstrekt. Een huis dat weinig energie verbruikt is zomaar tienduizend euro meer waard."
Wat wordt 2012 voor een jaar?
Brinkman: "Het wordt heel moeilijk voor de bouwbedrijven. We hebben afgelopen jaar de verlaging van de btw gehad, waardoor omzetten toenamen en er minder faillissementen waren. Maar we zien het aantal bedrijfsbeëindigingen nu snel stijgen en de omzetten dalen weer." Hukker: "Ik zie nog geen herstel op de woningmarkt."
WOZ-waarde wordt openbaar
27 December 2011 Bron: ED
De WOZ-waarde van woningen, bedrijfsgebouwen en monumenten wordt openbaar. Daarnaast wordt een nieuw model taxatieverslag met meer informatie al per 1 januari aanstaande ingevoerd.
Staatssecretaris Frans Weekers (Financiën) schrijft dat dinsdag in een brief aan de Tweede Kamer. Huizenbezitters krijgen met een openbare WOZ-waarde meer inzicht in de waarde van hun eigen woning. Ze kunnen die dan immers vergelijken met andere panden. De WOZ-waarde is van belang voor belastingen als de onroerende zaakbelasting (ozb) en de watersysteemheffing, maar ook voor het vaststellen van het eigenwoningforfait in de inkomstenbelasting.
Lees het artikel verder op
http://www.ed.nl/algemeen/edbinnenland/10146437/WOZwaarde-wordt-openbaar.ece
De WOZ-waarde van woningen, bedrijfsgebouwen en monumenten wordt openbaar. Daarnaast wordt een nieuw model taxatieverslag met meer informatie al per 1 januari aanstaande ingevoerd.
Staatssecretaris Frans Weekers (Financiën) schrijft dat dinsdag in een brief aan de Tweede Kamer. Huizenbezitters krijgen met een openbare WOZ-waarde meer inzicht in de waarde van hun eigen woning. Ze kunnen die dan immers vergelijken met andere panden. De WOZ-waarde is van belang voor belastingen als de onroerende zaakbelasting (ozb) en de watersysteemheffing, maar ook voor het vaststellen van het eigenwoningforfait in de inkomstenbelasting.
Lees het artikel verder op
http://www.ed.nl/algemeen/edbinnenland/10146437/WOZwaarde-wordt-openbaar.ece
woensdag 21 december 2011
Kabinet komt met (gewijzigd) wetsvoorstel sanctie bij ontbreken Energielabel
20 December 2011 Bron: NVM
Wat het kabinet betreft kan uiterlijk per 2013 een notaris de akte van levering niet verlijden zolang een energielabel ontbreekt. Verder dient het label, indien dit reeds is vastgesteld voor het te huur of te koop aangeboden gebouw, verplicht te worden vermeld in advertenties in commerciële media. Onder meer deze gevolgen zijn te trekken uit een wetvoorstel dat minister Donner vrijdag 16 december naar de Tweede Kamer heeft gestuurd.
Wijziging na kritiek en negatief advies Raad van State
Het kabinet komt hiermee terug van eerdere voornemens. Vorig jaar werd voorgesteld de overdracht te blokkeren via de Kadasterwet (geen inschrijving mogelijk) bij ontbreken van het energielabel. Onder andere de NVM heeft toen aangegeven een dergelijke sanctie disproportioneel en een aantasting van het recht van eigendom(-soverdracht) te vinden. De sanctie zou bovendien niet alleen direct betrokken verkoper treffen, maar ook van de transactie afhankelijke derden. De Raad van State uitte in zijn advies soortgelijke kritiekpunten, zo valt op te maken uit het inmiddels eveneens openbaar gemaakte “nader rapport” inzake het betreffende wetsvoorstel .
Voorstel advertentieplicht niet langer specifiek gericht op makelaars
Ook op het punt van de advertentieplicht wijkt het kabinet af van zijn eerdere voorstel. Aanvankelijk was het voornemen om op dit punt de pijlen enkel te richten op bepaalde groepen adverteerders, waaronder makelaars, en niet op advertenties in het algemeen, zoals de te implementeren EU-richtlijn aangeeft. De NVM heeft zich tegen dit voorstel verzet, omdat dit de beroepsgroep onevenredig bezwaart en het inschakelen van een deskundige ontmoedigt. Dit bezwaar kreeg onder meer gehoor in de Tweede Kamer. In het nu voorliggende wetsvoorstel geldt de verplichting gewoon voor een ieder.
Kwaliteit energielabel opnieuw verbeterd, maar nog steeds punt van aandacht
Tegelijk met het wetsvoorstel en bijbehorende Memorie van Toelichting, worden het al genoemde advies van de Raad van State, alsmede de resultaten van een herhaal-onderzoek van de VROM-inspectie naar de betrouwbaarheid van het energielabel naar de Kamer gestuurd. Uit het laatste blijkt dat de kwaliteit van het energielabel is toegenomen. De meest recente steekproef wijst uit dat 10% van de bepaalde energielabelklasses onjuist blijken te zijn, met name door opnamefouten van de labelaar. Nog steeds een (te) groot aandeel, maar een verbetering ten opzichte van 16% afwijkingen in 2010.
Kwaliteit en betrouwbaarheid zijn van essentieel belang, zeker wanneer sancties aan de orde zijn. De NVM is dan ook opgelucht dat er nu op dit punt verbeteringen geconstateerd worden, maar kijkt tegelijk met enige zorg uit naar het moment dat een sanctie wordt ingevoerd en het label in grotere getale wordt aangevraagd. Door verhoogde werkdruk kan het risico op juist opnamefouten toenemen.
Wetsvoorstel beter dan eerdere voornemens; bepaalde bezwaren niet weg
De NVM spreekt in haar eerste reactie van belangrijke verbeteringen in het uiteindelijke wetsvoorstel ten opzichte van de eerdere voornemens. Zo is het goed dat het moment van sanctioneren weliswaar niet zeer beduidend, maar iets eerder in het verkoopproces optreedt dan dat het geval zou zijn bij het onmogelijk maken van inschrijven in het Kadaster. Ook is de sanctie (niet verlijden zolang energielabel ontbreekt) niet direct definitief en kan overdracht na bepaling van het label alsnog doorgang vinden.
Het principiële bezwaar dat een verbod op overdracht disproportioneel is en ook van een transactie afhankelijke derden (vaak is sprake van een verhuisketen) treft, wordt met dit gewijzigde voorstel echter niet weggenomen. “Je kunt je ook nog steeds afvragen hoe deze maatregel zich verhoudt tot het recht van eigendom en overdracht; de Memorie van Toelichting neemt die twijfel in ieder geval gevoelsmatig niet direct weg.”, aldus NVM voorzitter Hukker. Tegelijk zijn er ook voordelen: “Er is dan eindelijk duidelijkheid; de makelaar is niet langer een zeurpiet als hij over het op papier verplichte, maar niet gehandhaafde energielabel begint. Verder heb ik ook oog voor het argument dat deze variant weinig uitvoeringskosten voor de overheid met zich meebrengt.”
Helaas is het daarentegen wel een extra financiële en administratieve last voor de consument en dat weer specifiek op het transactiemoment. Hukker “Beter zou het zijn om ook woningeigenaren die niet verhuizen te betrekken. Flankerend beleid is er onvoldoende en door je alleen gemakkelijk op het verkoopmoment te richten, duurt het nog tientallen jaren voordat het gehele woningenbestand is gelabeld. Eigenlijk dus weinig ambitieus”.
Een ander kritiekpunt is dat het sanctievoorstel weinig flexibel lijkt. Zo zullen ook panden die worden aangekocht voor sloop en/of (ver)nieuwbouw van een label moeten zijn voorzien bij de overdracht, terwijl dit dan geen enkel nut heeft. Ook geldt de verplichting en sanctionering voor toch al vaak moeizame trajecten van gedwongen verkoop en executieveilingen.
Tweede en Eerste Kamer nog aanbod: invoering nog onduidelijk
De bal ligt nu bij de Tweede (en vervolgens ook nog Eerste) Kamer. Eerder dit jaar was daar veel kritiek op het energielabel te horen, ten aanzien van de kwaliteit, maar onder meer ook op de proportionaliteit van sancties. Afhankelijk van de uitkomsten en voortvarendheid van de parlementaire behandeling zal het (al dan niet nog te wijzigen) wetsvoorstel naar verwachting per 1 juli 2012 of 1 januari 2013 van kracht worden. De EU-richtlijn schrijft uiterlijk per 1 januari 2013 voor.
NVM: energiebesparing stimuleren i.p.v. sanctioneren en energielabel geen doel op zich
De NVM benadrukt dat het energielabel geen doel op zich is, maar – bij goed functioneren – een middel. Er is behoefte aan meer samenhang in het energiebesparingsbeleid, waarbij vooral moet worden uitgegaan van stimuleren in plaats van sanctioneren. ‘s Lands grootste makelaarsorganisatie draagt hieraan vanuit haar maatschappelijke verantwoordelijkheid bij. Zo worden al enige tijd workshops energiebewust makelen georganiseerd, wordt (online) via diverse NVM-kanalen aandacht gevestigd op de kansen van energiebesparing en wordt samen met funda gewerkt aan een duidelijkere positie van het energielabel.
Wat het kabinet betreft kan uiterlijk per 2013 een notaris de akte van levering niet verlijden zolang een energielabel ontbreekt. Verder dient het label, indien dit reeds is vastgesteld voor het te huur of te koop aangeboden gebouw, verplicht te worden vermeld in advertenties in commerciële media. Onder meer deze gevolgen zijn te trekken uit een wetvoorstel dat minister Donner vrijdag 16 december naar de Tweede Kamer heeft gestuurd.
Wijziging na kritiek en negatief advies Raad van State
Het kabinet komt hiermee terug van eerdere voornemens. Vorig jaar werd voorgesteld de overdracht te blokkeren via de Kadasterwet (geen inschrijving mogelijk) bij ontbreken van het energielabel. Onder andere de NVM heeft toen aangegeven een dergelijke sanctie disproportioneel en een aantasting van het recht van eigendom(-soverdracht) te vinden. De sanctie zou bovendien niet alleen direct betrokken verkoper treffen, maar ook van de transactie afhankelijke derden. De Raad van State uitte in zijn advies soortgelijke kritiekpunten, zo valt op te maken uit het inmiddels eveneens openbaar gemaakte “nader rapport” inzake het betreffende wetsvoorstel .
Voorstel advertentieplicht niet langer specifiek gericht op makelaars
Ook op het punt van de advertentieplicht wijkt het kabinet af van zijn eerdere voorstel. Aanvankelijk was het voornemen om op dit punt de pijlen enkel te richten op bepaalde groepen adverteerders, waaronder makelaars, en niet op advertenties in het algemeen, zoals de te implementeren EU-richtlijn aangeeft. De NVM heeft zich tegen dit voorstel verzet, omdat dit de beroepsgroep onevenredig bezwaart en het inschakelen van een deskundige ontmoedigt. Dit bezwaar kreeg onder meer gehoor in de Tweede Kamer. In het nu voorliggende wetsvoorstel geldt de verplichting gewoon voor een ieder.
Kwaliteit energielabel opnieuw verbeterd, maar nog steeds punt van aandacht
Tegelijk met het wetsvoorstel en bijbehorende Memorie van Toelichting, worden het al genoemde advies van de Raad van State, alsmede de resultaten van een herhaal-onderzoek van de VROM-inspectie naar de betrouwbaarheid van het energielabel naar de Kamer gestuurd. Uit het laatste blijkt dat de kwaliteit van het energielabel is toegenomen. De meest recente steekproef wijst uit dat 10% van de bepaalde energielabelklasses onjuist blijken te zijn, met name door opnamefouten van de labelaar. Nog steeds een (te) groot aandeel, maar een verbetering ten opzichte van 16% afwijkingen in 2010.
Kwaliteit en betrouwbaarheid zijn van essentieel belang, zeker wanneer sancties aan de orde zijn. De NVM is dan ook opgelucht dat er nu op dit punt verbeteringen geconstateerd worden, maar kijkt tegelijk met enige zorg uit naar het moment dat een sanctie wordt ingevoerd en het label in grotere getale wordt aangevraagd. Door verhoogde werkdruk kan het risico op juist opnamefouten toenemen.
Wetsvoorstel beter dan eerdere voornemens; bepaalde bezwaren niet weg
De NVM spreekt in haar eerste reactie van belangrijke verbeteringen in het uiteindelijke wetsvoorstel ten opzichte van de eerdere voornemens. Zo is het goed dat het moment van sanctioneren weliswaar niet zeer beduidend, maar iets eerder in het verkoopproces optreedt dan dat het geval zou zijn bij het onmogelijk maken van inschrijven in het Kadaster. Ook is de sanctie (niet verlijden zolang energielabel ontbreekt) niet direct definitief en kan overdracht na bepaling van het label alsnog doorgang vinden.
Het principiële bezwaar dat een verbod op overdracht disproportioneel is en ook van een transactie afhankelijke derden (vaak is sprake van een verhuisketen) treft, wordt met dit gewijzigde voorstel echter niet weggenomen. “Je kunt je ook nog steeds afvragen hoe deze maatregel zich verhoudt tot het recht van eigendom en overdracht; de Memorie van Toelichting neemt die twijfel in ieder geval gevoelsmatig niet direct weg.”, aldus NVM voorzitter Hukker. Tegelijk zijn er ook voordelen: “Er is dan eindelijk duidelijkheid; de makelaar is niet langer een zeurpiet als hij over het op papier verplichte, maar niet gehandhaafde energielabel begint. Verder heb ik ook oog voor het argument dat deze variant weinig uitvoeringskosten voor de overheid met zich meebrengt.”
Helaas is het daarentegen wel een extra financiële en administratieve last voor de consument en dat weer specifiek op het transactiemoment. Hukker “Beter zou het zijn om ook woningeigenaren die niet verhuizen te betrekken. Flankerend beleid is er onvoldoende en door je alleen gemakkelijk op het verkoopmoment te richten, duurt het nog tientallen jaren voordat het gehele woningenbestand is gelabeld. Eigenlijk dus weinig ambitieus”.
Een ander kritiekpunt is dat het sanctievoorstel weinig flexibel lijkt. Zo zullen ook panden die worden aangekocht voor sloop en/of (ver)nieuwbouw van een label moeten zijn voorzien bij de overdracht, terwijl dit dan geen enkel nut heeft. Ook geldt de verplichting en sanctionering voor toch al vaak moeizame trajecten van gedwongen verkoop en executieveilingen.
Tweede en Eerste Kamer nog aanbod: invoering nog onduidelijk
De bal ligt nu bij de Tweede (en vervolgens ook nog Eerste) Kamer. Eerder dit jaar was daar veel kritiek op het energielabel te horen, ten aanzien van de kwaliteit, maar onder meer ook op de proportionaliteit van sancties. Afhankelijk van de uitkomsten en voortvarendheid van de parlementaire behandeling zal het (al dan niet nog te wijzigen) wetsvoorstel naar verwachting per 1 juli 2012 of 1 januari 2013 van kracht worden. De EU-richtlijn schrijft uiterlijk per 1 januari 2013 voor.
NVM: energiebesparing stimuleren i.p.v. sanctioneren en energielabel geen doel op zich
De NVM benadrukt dat het energielabel geen doel op zich is, maar – bij goed functioneren – een middel. Er is behoefte aan meer samenhang in het energiebesparingsbeleid, waarbij vooral moet worden uitgegaan van stimuleren in plaats van sanctioneren. ‘s Lands grootste makelaarsorganisatie draagt hieraan vanuit haar maatschappelijke verantwoordelijkheid bij. Zo worden al enige tijd workshops energiebewust makelen georganiseerd, wordt (online) via diverse NVM-kanalen aandacht gevestigd op de kansen van energiebesparing en wordt samen met funda gewerkt aan een duidelijkere positie van het energielabel.
zaterdag 10 december 2011
Beroep verkoper op schriftelijkheidsvereiste koopakte
9 December 2011 Bron: NVM
Mag ook verkoper een beroep doen op het schriftelijkheidsvereiste van art 7:2 lid 1 BW?
Op 9 december jongstleden heeft de Hoge Raad (www.rechtspraak.nl/ljn.asp?ljn=BU7412) een arrest gewezen over de vraag of een particuliere verkoper een beroep kan doen op het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 lid 1 BW.
Feiten
Na een mondelinge overeenstemming heeft de makelaar aan beide partijen een concept van de koopovereenkomst toegezonden ter ondertekening. Daarin zijn onder meer vermeld de koopprijs waarover tussen partijen overeenstemming was bereikt, en een afspraak over de levering van het huis. Verkoper weigert echter om de koopovereenkomst te tekenen. Volgens verkoper is de concept koopovereenkomst niet ondertekend, zodat er geen geldige schriftelijke koopovereenkomst tot stand is gekomen. Rechtbank Breda heeft in een eerder vonnis de verkoper in het gelijk gesteld. De procureur-generaal van de Hoge Raad heeft tegen de uitspraak van rechtbank Breda een vordering tot cassatie in het belang der wet ingediend.
Rechtsvraag
Volgens de Hoge Raad gaat het in deze zaak om de vraag hoe art. 7:2 lid 1 BW (schriftelijkheidsvereiste koopovereenkomst) moet worden uitgelegd indien er mondeling overeenstemming is bereikt over de verkoop van een woonhuis aan een koper die een natuurlijk persoon is, maar de verkoper weigert zijn medewerking te verlenen aan het opmaken en ondertekenen van een koopakte.
Beoordeling
Alles afwegend is de Hoge Raad van oordeel dat, mede gelet op art. 3:39 BW, de rechtsvraag als volgt moet worden beantwoord. Indien mondeling overeenstemming is bereikt over de verkoop van een woonhuis aan een particuliere koper en de verkoper weigert zijn medewerking te verlenen aan het opmaken en ondertekenen van een koopakte, dan mag (ook) de verkoper, mits hij een particulier is, zich erop beroepen dat aan deze mondelinge overeenstemming geen rechtsgevolg toekomt.
Het voorgaande brengt mee dat de particuliere verkoper of koper die, in het geval als omschreven in art. 7:2 lid 1 BW, weigert zijn medewerking te verlenen aan schriftelijke vastlegging van de met zijn wederpartij bereikte wilsovereenstemming met betrekking tot de koop en verkoop van een woonhuis, daartoe niet door een rechterlijk vonnis kan worden gedwongen omdat uit de wet volgt dat hij niet tot zodanige medewerking is verplicht (vgl. art. 3:296 lid 1 BW). Voor toewijzing van een vordering tot schadevergoeding is om dezelfde reden geen ruimte.
Niettemin kan onder zeer bijzondere omstandigheden worden geoordeeld dat een beroep op het ontbreken van een schriftelijke vastlegging van de bereikte wilsovereenstemming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (art. 6:2 lid 2 BW). Als zodanige omstandigheden kunnen in beginsel niet gelden dat de verkoper alsnog een hoger bod ontvangt van een derde, of dat de koper alsnog de voorkeur geeft aan de aankoop van een ander woonhuis, omdat de eis van schriftelijke vastlegging van de bereikte wilsovereenstemming hun nu juist de ruimte geeft alsnog ervan af te zien de beoogde koopovereenkomst te sluiten.
Opmerking verdient ten slotte dat, onder de hier bedoelde zeer bijzondere omstandigheden, de weigerende partij niet ertoe kan worden veroordeeld alsnog haar medewerking te verlenen aan schriftelijke vastlegging van de bereikte wilsovereenstemming, maar slechts kan worden veroordeeld tot vergoeding van de schade die haar wederpartij door deze weigering lijdt. Daarvoor is dan niet nodig dat tevens de vorenbedoelde schriftelijke vastlegging plaatsvindt.
Conclusie:
Ook aan een particuliere verkoper komt jegens de particuliere koper een beroep toe op het schriftelijkheidsvereiste van art. 7:2 lid 1 BW. De Hoge Raad geeft aan dat er sprake moet zijn van een particuliere verkoper.
Een beroep op de redelijkheid en billijkheid (art. 6:2 lid 2 BW) is alleen mogelijk onder zeer bijzondere omstandigheden. Indien dit beroep slaagt dan kan de weigerende partij niet worden veroordeeld om alsnog haar medewerking te verlenen aan de schriftelijke vastlegging van de bereikte wilsovereenstemming. De weigerende partij kan dan slechts worden veroordeeld tot vergoeding van de schade die haar wederpartij door deze weigering lijdt.
Mag ook verkoper een beroep doen op het schriftelijkheidsvereiste van art 7:2 lid 1 BW?
Op 9 december jongstleden heeft de Hoge Raad (www.rechtspraak.nl/ljn.asp?ljn=BU7412) een arrest gewezen over de vraag of een particuliere verkoper een beroep kan doen op het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 lid 1 BW.
Feiten
Na een mondelinge overeenstemming heeft de makelaar aan beide partijen een concept van de koopovereenkomst toegezonden ter ondertekening. Daarin zijn onder meer vermeld de koopprijs waarover tussen partijen overeenstemming was bereikt, en een afspraak over de levering van het huis. Verkoper weigert echter om de koopovereenkomst te tekenen. Volgens verkoper is de concept koopovereenkomst niet ondertekend, zodat er geen geldige schriftelijke koopovereenkomst tot stand is gekomen. Rechtbank Breda heeft in een eerder vonnis de verkoper in het gelijk gesteld. De procureur-generaal van de Hoge Raad heeft tegen de uitspraak van rechtbank Breda een vordering tot cassatie in het belang der wet ingediend.
Rechtsvraag
Volgens de Hoge Raad gaat het in deze zaak om de vraag hoe art. 7:2 lid 1 BW (schriftelijkheidsvereiste koopovereenkomst) moet worden uitgelegd indien er mondeling overeenstemming is bereikt over de verkoop van een woonhuis aan een koper die een natuurlijk persoon is, maar de verkoper weigert zijn medewerking te verlenen aan het opmaken en ondertekenen van een koopakte.
Beoordeling
Alles afwegend is de Hoge Raad van oordeel dat, mede gelet op art. 3:39 BW, de rechtsvraag als volgt moet worden beantwoord. Indien mondeling overeenstemming is bereikt over de verkoop van een woonhuis aan een particuliere koper en de verkoper weigert zijn medewerking te verlenen aan het opmaken en ondertekenen van een koopakte, dan mag (ook) de verkoper, mits hij een particulier is, zich erop beroepen dat aan deze mondelinge overeenstemming geen rechtsgevolg toekomt.
Het voorgaande brengt mee dat de particuliere verkoper of koper die, in het geval als omschreven in art. 7:2 lid 1 BW, weigert zijn medewerking te verlenen aan schriftelijke vastlegging van de met zijn wederpartij bereikte wilsovereenstemming met betrekking tot de koop en verkoop van een woonhuis, daartoe niet door een rechterlijk vonnis kan worden gedwongen omdat uit de wet volgt dat hij niet tot zodanige medewerking is verplicht (vgl. art. 3:296 lid 1 BW). Voor toewijzing van een vordering tot schadevergoeding is om dezelfde reden geen ruimte.
Niettemin kan onder zeer bijzondere omstandigheden worden geoordeeld dat een beroep op het ontbreken van een schriftelijke vastlegging van de bereikte wilsovereenstemming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (art. 6:2 lid 2 BW). Als zodanige omstandigheden kunnen in beginsel niet gelden dat de verkoper alsnog een hoger bod ontvangt van een derde, of dat de koper alsnog de voorkeur geeft aan de aankoop van een ander woonhuis, omdat de eis van schriftelijke vastlegging van de bereikte wilsovereenstemming hun nu juist de ruimte geeft alsnog ervan af te zien de beoogde koopovereenkomst te sluiten.
Opmerking verdient ten slotte dat, onder de hier bedoelde zeer bijzondere omstandigheden, de weigerende partij niet ertoe kan worden veroordeeld alsnog haar medewerking te verlenen aan schriftelijke vastlegging van de bereikte wilsovereenstemming, maar slechts kan worden veroordeeld tot vergoeding van de schade die haar wederpartij door deze weigering lijdt. Daarvoor is dan niet nodig dat tevens de vorenbedoelde schriftelijke vastlegging plaatsvindt.
Conclusie:
Ook aan een particuliere verkoper komt jegens de particuliere koper een beroep toe op het schriftelijkheidsvereiste van art. 7:2 lid 1 BW. De Hoge Raad geeft aan dat er sprake moet zijn van een particuliere verkoper.
Een beroep op de redelijkheid en billijkheid (art. 6:2 lid 2 BW) is alleen mogelijk onder zeer bijzondere omstandigheden. Indien dit beroep slaagt dan kan de weigerende partij niet worden veroordeeld om alsnog haar medewerking te verlenen aan de schriftelijke vastlegging van de bereikte wilsovereenstemming. De weigerende partij kan dan slechts worden veroordeeld tot vergoeding van de schade die haar wederpartij door deze weigering lijdt.
Abonneren op:
Posts (Atom)